EasyTicket 如果你是正准备置业的无房上班族，现在需要确认的房地产政策变化其实只有两条线。①能借到的钱变少了（贷款规制），②卖房这边的税务时钟也已经走过一道坎（多套房转让税重课宽限到期）。调控地区的住房抵押贷款不仅要受LTV 40%的限制，还要叠加按房价区间划定的额度上限（6亿·4亿·2亿韩元），而多套房持有者转让税重课宽限已于2026年5月9日正式到期。下面就按贷款、税务、认购的顺序来梳理一下。
房地产政策变化一览
先用表格把整体框架理清楚。这里按刚需购房者感受最明显的顺序排列。
| 类别 | 变化内容 | 适用时点 |
|---|---|---|
| 房贷LTV | 调控地区70%→40%（工薪及刚需购房者60%，安居贷款公寓60%） | 2025.10.16~ |
| 房贷金额上限 | 15亿以下6亿，15~25亿4亿，25亿以上2亿 | 2025.10.16~ |
| DSR | 银行业40%，非银行金融机构50%／垫脚石贷款为DTI 60% | 施行中 |
| 全租贷款 | 首都圈·调控地区一套房持有者的全租贷款适用DSR，担保比例90%→80% | 2025.10.29~ |
| 实际居住义务 | 取得土地交易许可区域住房时须实际居住2年 | 2025.10.20起签约部分~ |
| 转让税 | 多套房持有者重课宽限到期（2套房+20个百分点，3套房以上+30个百分点） | 2026.5.9到期 |
| 银行监管 | 房贷风险权重下限15%→20% | 2026.1.1~ |
贷款规制：额度被卡两道关
变化最大的就是贷款规制。在调控地区，LTV比例和金额上限会同时适用，两者中较低的那个金额才是你的实际额度。
LTV 40%实际意味着什么
去年的10·15对策把调控地区的LTV从70%下调到了40%。以一套10亿韩元的公寓为例，原本最多能贷到7亿韩元，现在算下来就只剩4亿韩元了。不过，如果符合工薪及刚需购房者条件，适用60%；安居贷款（보금자리론，仅限公寓）同样适用60%（来源：韩国金融委员会）。
15亿、25亿这两道门槛
在这基础上还要再叠加一层金额上限。15亿韩元以下为6亿韩元，15亿~25亿韩元为4亿韩元，25亿韩元以上为2亿韩元。以一套20亿韩元的住房为例，按LTV 40%算是8亿韩元，但区间上限4亿韩元会先卡住，所以4亿韩元才是最终额度。我自己也是对着额度表拿计算器反复按了好几遍，只要记住”取两者中较低的一个”这条规则，就不容易搞混了。
收入筑起的第三道墙——DSR
即便想把额度用满，还有DSR（银行业40%，非银行金融机构50%）这一关。政策性贷款垫脚石贷款（디딤돌대출）适用DTI 60%。也就是说，房价→区间上限→本人收入，依次打三次折之后的数值，才是实际可贷金额。
调控地区·土地交易许可区域指定范围为首尔全境及京畿道12处（果川、光明、城南盆唐·寿井·中院、水原灵通·长安·八达、安养东安、龙仁水枝、义王、河南）。在这些地区购房会附带实际居住2年的义务，因此无法再用”搭配全租房客”的杠杆方式（갭투자）购房。
全租贷款的变化也不能忽视
翻查资料时意外发现，全租贷款这边的变化也不小。这次收紧的不只是买卖用途的贷款。
- 一套房持有者的全租贷款适用DSR：在首都圈·调控地区，一套房持有者申请的全租贷款，其利息偿还部分会计入承租人的DSR（2025年10月29日起施行）。
- 担保比例下调：首都圈·调控地区全租贷款的担保比例从90%降至80%，银行审核也随之更严格。
- 购房时收回：在投机过热地区等区域购买市价超过3亿韩元的公寓，会在所有权转移登记日收回原有的全租贷款（若承租人尚有剩余合同期限，则可延后至合同到期）。
- 银行体质监管：自2026年1月1日起，银行房贷风险权重下限从15%上调至20%；自7月1日起，禁止将担保基金出资金等法定费用计入加点利率。
如果打算再租一次全租房攒钱过渡，全租贷款额度也不要按老标准估算，最好重新查询一遍。
税务变化：5月9日是一个分水岭
转让税——多套房持有者重课宽限到期
自2022年5月10日起持续实施的多套房持有者转让所得税重课宽限，已按原计划于2026年5月9日到期。出售调整对象地区住房时，2套房持有者要在基本税率基础上加收20个百分点，3套房及以上则加收30个百分点（来源：韩国国税厅）。
不过也有一道补充措施。只要在2026年5月9日之前申请土地交易许可，获批后签订买卖合同，并在合同签订日起规定期限内完成转让，就可以获得额外宽限。江南·瑞草·松坡·龙山地区的住房宽限期为4个月（至2026年9月9日），2025年10月16日新指定为调整对象地区的住房宽限期为6个月（至2026年11月9日）。这虽然不直接关系到无房者，但这个时间表会左右房源何时释出，了解一下对谈判议价也有帮助。
取得税——首次购房该拿到的减免
如果是迈出置业的第一步，取得税这块会让人松一口气。首次购房不受住房价格或年收入限制，可在200万韩元额度内减免取得税。另外，地方低价住房的取得税重课排除标准，已从公示价格1亿韩元放宽到2亿韩元，低于该标准的住房适用基本税率（1%）。相反，多套房持有者从非调整对象地区第3套房起要加收8%的重课税率，向调整对象地区公示价格3亿韩元以上的住房赠与则适用12%。签约前最好再通过Wetax（地方税网上服务平台）或所在地方政府确认一下自己适用的税率，会更保险。
认购制度与政策性贷款，无房者手中还有的牌
贷款虽然收紧了，但为无房刚需购房者留的门还是开着的。
- 无顺位摇号认购：申请资格已限定为无房者，实际居住核查程序也有所强化。这样一来就不用再和有房者竞争。
- 无房认定标准上调：小型·低价住房的基准价格，首都圈从1.3亿韩元上调至1.6亿韩元，地方从0.8亿韩元上调至1亿韩元，持有该标准以下住房者在认购时也能被认定为无房者。
- 垫脚石贷款：夫妻合计年收入8500万韩元以下，额度1.5亿韩元（首次购房2亿韩元），利率约为年化2.45%~3.55%。
- 支柱全租贷款（버팀목전세자금）：额度为首都圈1.2亿韩元、非首都圈8000万韩元，新婚夫妇的收入条件也有所放宽。
即使是调控地区，只要符合工薪及刚需购房者条件，就适用LTV 60%。中签认购后制定资金计划时，标准可能是60%而不是40%，所以要先确认自己是否符合条件。
置业前检查清单
在合同上盖章之前，如果是我，大概会按这个顺序逐一确认。
- 确认要买的地区是否属于调控地区·土地交易许可区域（若是，则须实际居住2年）
- 按LTV（40%/60%）与区间上限（6亿·4亿·2亿）中较低的一方计算额度
- 提前到银行查询按本人收入计算是否通过DSR 40%
- 若已有全租贷款，确认购房时是否属于收回对象
- 核对是否符合首次购房取得税减免200万韩元的条件
- 若在准备认购，重新确认无房认定标准（首都圈1.6亿）
- 对照垫脚石、支柱全租等政策性贷款的收入条件
常见问题
在调控地区指定之前签约的，能适用以前的贷款规定吗？
住房贷款额度规制自2025年10月16日起适用，只有在前一天，也就是10月15日之前签订买卖合同并支付定金的情况，才能适用此前的规定。合同签订日期和定金转账记录都是证明依据，请务必妥善保管相关文件。
现在已经不能再用”搭配全租房客”提前买房了吗？
在被指定为土地交易许可区域的首尔全境及京畿道12处地区，购房时都附带2年实际居住义务。结清余款后必须本人入住，全租杠杆购房（갭투자）的方式实际上已被堵死。
转让税重课宽限已经到期，会不会有更多房源释出？
已在2026年5月9日之前申请土地交易许可的房源，只要在江南4区4个月内（至9月9日）、新指定调整对象地区6个月内（至11月9日）完成转让，就能获得额外宽限。临近这些期限前，可能会有为了脱手而整理出来的房源，值得关注下半年的房源动向。
首次购房取得税减免，收入高就领不到吗？
目前不限住房价格和年收入，只要是首次购房，就能在200万韩元额度内获得减免。不过减免申请及实际居住等后续要求依然存在，请务必确认所在地方政府的相关指引。
认购和买卖，现在哪一种更有利？
贷款额度减少的同时，自有资金的比重也随之上升。无房认定标准上调、无顺位摇号限定无房者等变化，让认购这边的门槛有所降低，如果自有资金不够充裕，一边准备认购一边争取时间，会是更现实的选择。
这次房地产政策变化的核心，归结成一句话就是”能借到的钱变少了”。如果资金计划还停留在过去的算法上，结清余款时很容易出现缺口。今天不妨在银行App上查一次额度，再到Wetax算一次取得税，下一步该怎么走就会清晰很多。