이지티켓 내 집 마련을 준비 중인 무주택 직장인이라면, 지금 확인해야 할 부동산 정책 변경사항은 딱 두 갈래예요. ① 빌릴 수 있는 돈이 줄었고(대출규제), ② 파는 쪽 세금 시계가 한 번 넘어갔어요(양도세 중과 유예 종료). 규제지역 주택담보대출은 LTV 40%에 집값 구간별 한도(6억·4억·2억)까지 이중으로 걸리고, 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 자로 끝났어요. 아래에서 대출·세금·청약 순서로 정리해 볼게요.
부동산 정책 변경사항 한눈에 보기
먼저 큰 그림부터 표로 잡아 둘게요. 실수요자 입장에서 체감이 큰 순서로 배열했어요.
| 구분 | 무엇이 바뀌었나 | 적용 시점 |
|---|---|---|
| 주담대 LTV | 규제지역 70% → 40% (서민·실수요자 60%, 보금자리론 아파트 60%) | 2025.10.16~ |
| 주담대 금액 상한 | 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 | 2025.10.16~ |
| DSR | 은행권 40%, 2금융권 50% / 디딤돌은 DTI 60% | 시행 중 |
| 전세대출 | 수도권·규제지역 1주택자 전세대출에 DSR 적용, 보증비율 90%→80% | 2025.10.29~ |
| 실거주 의무 | 토지거래허가구역 주택 취득 시 2년 실거주 | 2025.10.20 계약분~ |
| 양도세 | 다주택자 중과 유예 종료 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) | 2026.5.9 종료 |
| 은행 규제 | 주담대 위험가중치 하한 15% → 20% | 2026.1.1~ |
대출규제: 한도가 두 번 걸려요
가장 크게 달라진 게 대출규제예요. 규제지역에서는 LTV 비율과 금액 상한이 동시에 적용돼서, 둘 중 더 낮은 금액이 내 한도가 돼요.
LTV 40%가 실제로 뜻하는 것
지난해 10·15 대책으로 규제지역 LTV는 70%에서 40%로 내려갔어요. 10억 원짜리 아파트라면 예전엔 7억 원까지 가능했던 계산이 4억 원으로 줄어든 셈이에요. 다만 서민·실수요자 요건에 해당하면 60%, 보금자리론(아파트)도 60%가 적용돼요(출처: 금융위원회).
15억·25억이라는 두 개의 문턱
여기에 금액 상한이 한 겹 더 붙어요. 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이에요. 20억 원 주택이면 LTV 40%로는 8억 원이지만 구간 상한 4억 원이 먼저 걸려서 4억 원이 최종 한도가 돼요. 저도 한도표를 놓고 계산기를 몇 번이나 다시 두드렸는데, “둘 중 낮은 쪽” 이 규칙만 기억하면 헷갈릴 일이 줄어요.
소득이 만드는 세 번째 벽, DSR
한도를 다 채우려 해도 DSR(은행 40%, 2금융권 50%)이 남아 있어요. 정책성 대출인 디딤돌은 DTI 60%가 적용되고요. 즉 집값 → 구간 상한 → 내 소득 순으로 세 번 깎인 값이 실제 대출 가능액이에요.
규제지역·토지거래허가구역은 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정됐어요. 이 지역 주택을 사면 2년 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 사는 방식은 막혀요.
전세대출 변경사항도 놓치면 안 돼요
자료를 뒤지다 의외였던 건 전세대출 쪽이에요. 매매 대출만 조인 게 아니거든요.
- 1주택자 전세대출에 DSR 적용: 수도권·규제지역에서 1주택자가 받는 전세대출은 이자 상환분이 임차인의 DSR에 반영돼요(2025년 10월 29일 시행).
- 보증비율 인하: 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아져 은행 심사가 더 깐깐해졌어요.
- 취득 시 회수: 투기과열지구 등에서 시가 3억 원 초과 아파트를 사면 소유권 이전등기일에 기존 전세대출이 회수돼요(세입자 잔여 계약기간이 있으면 그때까지 유예).
- 은행 체력 규제: 2026년 1월 1일부터 은행 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 올라갔고, 7월 1일부터는 보증기금 출연금 등 법적비용을 가산금리에 반영하는 게 금지됐어요.
전세로 한 번 더 살면서 자금을 모으려는 계획이라면, 전세대출 한도도 예전 기준으로 어림잡지 말고 새로 조회해 보는 게 맞아요.
세금 변경사항: 5월 9일이 갈림길이었어요
양도세 — 다주택자 중과 유예 종료
2022년 5월 10일부터 이어지던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 예정대로 종료됐어요. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 기본세율 +30%p가 붙어요(출처: 국세청).
다만 보완 장치가 있어요. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고, 허가받아 매매계약을 맺은 뒤 계약일로부터 정해진 기간 안에 양도하면 추가 유예를 받을 수 있어요. 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 4개월(2026년 9월 9일까지), 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 6개월(2026년 11월 9일까지)이에요. 무주택자에겐 직접 해당되진 않지만, 매물이 언제 나오는지를 좌우하는 일정이라 알아 두면 협상에 도움이 돼요.
취득세 — 생애최초라면 챙길 감면
내 집 마련 첫걸음이라면 취득세 쪽이 반가워요. 생애최초 주택 구입은 주택가격이나 연 소득 제한 없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 감면받을 수 있어요. 또 지방 저가주택은 취득세 중과 제외 기준이 공시가격 1억 원에서 2억 원으로 완화돼, 이 기준 이하 주택은 기본세율(1%)이 적용돼요. 반대로 다주택자는 비조정대상지역 3주택부터 8% 중과가, 조정대상지역 공시가 3억 원 이상 주택 증여에는 12%가 적용돼요. 본인 세율은 계약 전 위택스나 관할 지자체에서 한 번 더 확인하는 게 안전해요.
청약제도와 정책대출, 무주택자에게 남은 카드
대출은 조였지만 무주택 실수요자 쪽 문은 열어 뒀어요.
- 무순위 청약: 신청 자격이 무주택자로 한정되고 실거주 확인 절차도 강화됐어요. 유주택자와 경쟁하지 않아도 되는 구조예요.
- 무주택 인정 기준 상향: 소형·저가주택 기준가격이 수도권 1.3억 원 → 1.6억 원, 지방 0.8억 원 → 1억 원으로 올라가, 이 이하 주택 보유자도 청약에서 무주택으로 인정받아요.
- 디딤돌 대출: 부부합산 연소득 8,500만 원 이하, 한도 1.5억 원(생애최초 2억 원), 금리 연 2.45~3.55% 수준이에요.
- 버팀목 전세자금: 한도는 수도권 1.2억 원·비수도권 8,000만 원이고, 신혼부부 소득요건이 완화됐어요.
규제지역이라도 서민·실수요자 요건이면 LTV 60%가 적용돼요. 청약 당첨 후 자금계획을 짤 때 40%가 아니라 60% 기준이 될 수 있으니, 본인이 요건에 드는지부터 확인해 보세요.
내 집 마련 전 체크리스트
계약서에 도장을 찍기 전, 저라면 이 순서대로 확인할 것 같아요.
- 사려는 곳이 규제지역·토지거래허가구역인지 확인 (해당되면 2년 실거주 필수)
- LTV(40%/60%)와 구간 상한(6억·4억·2억) 중 낮은 쪽으로 한도 계산
- 내 소득 기준 DSR 40% 통과 여부 은행에서 사전 조회
- 기존 전세대출이 있다면 매수 시 회수 대상인지 확인
- 생애최초 취득세 감면 200만 원 해당 여부 체크
- 청약 준비라면 무주택 인정 기준(수도권 1.6억) 재확인
- 디딤돌·버팀목 등 정책대출 소득요건 대조
자주 묻는 질문
규제지역 지정 전에 계약했는데 예전 대출 규정을 적용받나요?
주담대 한도 규제는 2025년 10월 16일부터 적용됐고, 그 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에만 종전 규정이 적용돼요. 계약일과 계약금 이체 내역이 근거가 되니 서류를 잘 보관해 두세요.
전세 끼고 미리 사두는 방식은 이제 불가능한가요?
토지거래허가구역으로 지정된 서울 전역과 경기 12곳에서는 주택 취득 시 2년 실거주 의무가 붙어요. 잔금 후 본인이 들어가 살아야 해서 갭투자 방식은 사실상 막혔어요.
양도세 중과 유예가 끝났는데 매물이 더 나올 수도 있나요?
2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청해 둔 물건은 강남 4구 4개월(9월 9일까지), 신규 조정대상지역 6개월(11월 9일까지) 안에 양도하면 추가 유예를 받아요. 그 기한을 앞두고 정리되는 매물이 나올 수 있어서, 하반기 매물 흐름을 지켜볼 만해요.
생애최초 취득세 감면은 소득이 높으면 못 받나요?
지금은 주택가격과 연 소득 제한 없이 생애최초 구입이면 200만 원 한도로 감면받을 수 있어요. 다만 감면 신청과 실거주 등 사후 요건이 있으니 관할 지자체 안내를 확인하세요.
청약과 매매, 지금은 어느 쪽이 유리한가요?
대출 한도가 줄어든 만큼 자기자금 비중이 커졌어요. 무주택 인정 기준 상향과 무순위 무주택자 한정처럼 청약 쪽 문턱이 낮아진 부분이 있으니, 자기자금이 부족하다면 청약을 병행하면서 준비 기간을 버는 편이 현실적이에요.
바뀐 부동산 정책 변경사항의 핵심은 결국 “빌릴 수 있는 금액이 줄었다”는 한 문장이에요. 예전 계산으로 세운 자금계획은 그대로 두면 잔금 때 구멍이 나기 쉬워요. 오늘 은행 앱에서 한도 조회 한 번, 위택스에서 취득세 계산 한 번만 해봐도 다음 스텝이 훨씬 또렷해질 거예요.
참고 출처
- 금융위원회 - 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ
- 대한민국 정책브리핑 - 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 (국세청)
- 금융위원회 - 2026년 새해부터 달라지는 금융제도
- 금융위원회 - 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
- 대한민국 정책브리핑 - 무순위 청약 ‘무주택자’로 한정…실거주 확인 절차도 강화
- 대한민국 정책브리핑 - 생애최초 주택 취득세, 200만 원까지 감면 받아요
- 대한민국 정책브리핑 - 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화 (1억 → 2억)
- 한국주택금융공사 - 내집마련 디딤돌대출 상품소개
- 주택도시기금 - 디딤돌·버팀목 대출 금리 조정 및 우대금리 개선