EasyTicket マイホーム購入を準備中の、持ち家のない会社員なら、今確認すべき不動産政策の変更点は大きく二つに分かれます。①借りられるお金が減った(融資規制)、②売る側の税金の時計が一度進んだ(譲渡所得税重課の猶予終了)。規制地域の住宅ローンはLTV40%に加え、住宅価格の区間別上限(6億・4億・2億)まで二重にかかり、多住宅保有者への譲渡所得税重課猶予は2026年5月9日付けで終了しました。以下、融資・税金・チョンヤク(住宅事前申込)の順に整理していきます。
不動産政策の変更点をひと目で見る
まず大枠を表で押さえておきましょう。実需要者の立場で影響が大きい順に並べています。
| 区分 | 何が変わったか | 適用時期 |
|---|---|---|
| 住宅ローンLTV | 規制地域70%→40%(庶民・実需要者60%、「ポグムジャリ」ローン対象マンション60%) | 2025.10.16~ |
| 住宅ローン金額上限 | 15億以下6億、15~25億4億、25億超2億(ウォン) | 2025.10.16~ |
| DSR | 銀行系40%、第2金融圏50% / 「ティディムドル」はDTI60% | 施行中 |
| チョンセローン | 首都圏・規制地域の1住宅保有者のチョンセローンにDSR適用、保証比率90%→80% | 2025.10.29~ |
| 実居住義務 | 土地取引許可区域の住宅取得時に2年間の実居住 | 2025.10.20契約分~ |
| 譲渡所得税 | 多住宅保有者への重課猶予終了(2住宅+20%p、3住宅以上+30%p) | 2026.5.9終了 |
| 銀行規制 | 住宅ローンのリスクウェイト下限15%→20% | 2026.1.1~ |
住宅ローン規制:上限が二重にかかります
最も大きく変わったのが住宅ローン規制です。規制地域ではLTV比率と金額上限が同時に適用されるため、どちらか低い方の金額が自分の限度額になります。
LTV40%が実際に意味すること
昨年の10.15対策で、規制地域のLTVは70%から40%に引き下げられました。10億ウォンのマンションなら、以前は7億ウォンまで借りられた計算が4億ウォンに減った形です。ただし庶民・実需要者の要件に該当すれば60%、「ポグムジャリ」ローン(マンション向け公的住宅ローン)も60%が適用されます(出典:金融委員会)。
15億・25億という二つのハードル
ここに金額上限がもう一段階加わります。15億ウォン以下は6億ウォン、15億〜25億ウォンは4億ウォン、25億ウォン超は2億ウォンです。20億ウォンの住宅なら、LTV40%だと8億ウォンになりますが、区間上限の4億ウォンが先にかかるため、4億ウォンが最終的な限度額になります。私も限度額の表を前に電卓を何度も叩き直しましたが、「低い方を選ぶ」というこのルールさえ覚えておけば、混乱することは減ります。
所得が作る三つ目の壁、DSR
限度額をすべて使い切ろうとしても、DSR(銀行40%、第2金融圏50%)が残っています。政策融資である「ティディムドル」(住宅購入資金融資)ローンにはDTI60%が適用されます。つまり、住宅価格→区間上限→自分の所得の順に三段階削られた金額が、実際に借りられる金額です。
規制地域・土地取引許可区域には、ソウル全域と京畿(キョンギ)道内12カ所〔果川(クァチョン)、光明(クァンミョン)、城南(ソンナム)市盆唐(プンダン)・壽井(スジョン)・中院(チュンウォン)区、水原(スウォン)市霊通(ヨントン)・長安(チャンアン)・八達(パルダル)区、安養(アンヤン)市東安(トンアン)区、龍仁(ヨンイン)市水枝(スジ)区、義王(ウィワン)、河南(ハナム)〕が指定されています。この地域の住宅を買うと2年間の実居住義務が付くため、チョンセ(伝貰=保証金を貸主に預け、月々の家賃なしで住む韓国特有の賃貸方式)を活用して先に買っておく方式は封じられます。
チョンセローンの変更点も見逃せません
資料を調べていて意外だったのはチョンセローンの方です。売買用の融資だけが締め付けられたわけではないのです。
- 1住宅保有者のチョンセローンにDSR適用:首都圏・規制地域で1住宅保有者が受けるチョンセローンは、利息の返済分が賃借人のDSRに反映されます(2025年10月29日施行)。
- 保証比率の引き下げ:首都圏・規制地域のチョンセローンの保証比率が90%から80%に下がり、銀行の審査がより厳しくなりました。
- 取得時の回収:投機過熱地区などで時価3億ウォン超のマンションを買うと、所有権移転登記日に既存のチョンセローンが回収されます(賃借人の残りの契約期間がある場合はその期間まで猶予)。
- 銀行の体力規制:2026年1月1日から銀行の住宅ローンのリスクウェイト下限が15%から20%に引き上げられ、7月1日からは保証基金拠出金など法的費用を上乗せ金利に反映することが禁止されました。
チョンセでもう一度住みながら資金を貯めるつもりなら、チョンセローンの限度額も以前の基準で見積もらず、改めて確認し直すのが賢明です。
税金の変更点:5月9日が分岐点でした
譲渡所得税 ― 多住宅保有者への重課猶予終了
2022年5月10日から続いていた多住宅保有者への譲渡所得税重課猶予が、2026年5月9日に予定通り終了しました。調整対象地域の住宅を売る際、2住宅保有者は基本税率+20%p、3住宅以上は基本税率+30%pが加算されます(出典:国税庁)。
ただし救済措置もあります。2026年5月9日までに土地取引許可を申請し、許可を得て売買契約を結んだ後、契約日から定められた期間内に譲渡すれば、追加の猶予を受けられます。江南(カンナム)・瑞草(ソチョ)・松坡(ソンパ)・龍山(ヨンサン)にある住宅は4カ月(2026年9月9日まで)、2025年10月16日に新規指定された調整対象地域の住宅は6カ月(2026年11月9日まで)です。持ち家のない人に直接関係する話ではありませんが、売り物件がいつ出てくるかを左右するスケジュールなので、知っておくと交渉に役立ちます。
取得税 ― 生涯初めての購入なら受けられる減免
マイホームへの第一歩なら、取得税(日本の不動産取得税に近い税金)の方はうれしい話です。生涯初めての住宅購入は、住宅価格や年収の制限なしに200万ウォンを上限に取得税が減免されます。また地方の低価格住宅は、取得税重課の除外基準が公示価格1億ウォンから2億ウォンに緩和され、この基準以下の住宅には基本税率(1%)が適用されます。逆に多住宅保有者は、非調整対象地域の3住宅目から8%の重課が、調整対象地域で公示価格3億ウォン以上の住宅の贈与には12%が適用されます。自分の税率は契約前にWetax(ウィタックス)や管轄自治体でもう一度確認しておくと安心です。
チョンヤク(住宅事前申込)制度と政策融資、持ち家のない人に残されたカード
融資は締め付けられましたが、持ち家のない実需要者に向けた扉は開けてあります。
- 無順位チョンヤク:申請資格が持ち家のない人に限定され、実居住の確認手続きも強化されました。住宅保有者と競争しなくていい仕組みです。
- 無住宅認定基準の引き上げ:小型・低価格住宅の基準価格が首都圏1.3億ウォン→1.6億ウォン、地方0.8億ウォン→1億ウォンに引き上げられ、これ以下の住宅の保有者もチョンヤクでは無住宅として認定されます。
- 「ティディムドル」ローン:夫婦合算の年収8,500万ウォン以下、限度額1.5億ウォン(生涯初めての購入は2億ウォン)、金利は年2.45〜3.55%程度です。
- 「ポティムモク」チョンセ資金(賃貸保証金向け政策融資):限度額は首都圏1.2億ウォン・非首都圏8,000万ウォンで、新婚夫婦の所得要件が緩和されました。
規制地域であっても、庶民・実需要者の要件に当てはまればLTV60%が適用されます。チョンヤク当選後に資金計画を立てる際、40%ではなく60%が基準になることもあるので、まず自分がその要件に当てはまるか確認してみてください。
マイホーム購入前のチェックリスト
契約書に印を押す前に、私ならこの順番で確認すると思います。
- 買おうとしている場所が規制地域・土地取引許可区域か確認(該当する場合は2年間の実居住が必須)
- LTV(40%/60%)と区間上限(6億・4億・2億)のうち低い方で限度額を計算
- 自分の所得基準でDSR40%を通過できるか、銀行で事前照会
- 既存のチョンセローンがある場合、購入時に回収対象かどうか確認
- 生涯初めての取得税減免200万ウォンに該当するかチェック
- チョンヤクを準備しているなら無住宅認定基準(首都圏1.6億)を再確認
- 「ティディムドル」「ポティムモク」など政策融資の所得要件を照合
よくある質問
規制地域に指定される前に契約しましたが、以前の融資規定が適用されますか?
住宅ローンの限度額規制は2025年10月16日から適用されており、その前日である10月15日までに売買契約を締結し、契約金を支払った場合に限り、従前の規定が適用されます。契約日と契約金の送金履歴が根拠になるので、書類はしっかり保管しておいてください。
チョンセ(入居者の保証金)を利用して先に買っておく方式は、もう不可能ですか?
土地取引許可区域に指定されたソウル全域と京畿道内12カ所では、住宅取得時に2年間の実居住義務が付きます。残代金の支払い後は本人が実際に住まなければならないため、ギャップ投資の方式は事実上封じられました。
譲渡所得税重課の猶予が終わりましたが、売り物件がもっと増える可能性はありますか?
2026年5月9日までに土地取引許可を申請しておいた物件は、江南(カンナム)4区は4カ月(9月9日まで)、新規調整対象地域は6カ月(11月9日まで)以内に譲渡すれば追加の猶予を受けられます。その期限を控えて手放される物件が出てくる可能性があるので、下半期の売り物件の流れを注視する価値があります。
生涯初めての取得税減免は、所得が高いと受けられませんか?
現在は住宅価格や年収の制限なく、生涯初めての購入であれば200万ウォンを上限に減免を受けられます。ただし減免の申請や実居住など事後の要件があるので、管轄自治体の案内を確認してください。
チョンヤクと売買、今はどちらが有利ですか?
融資の限度額が減った分、自己資金の比重が大きくなりました。無住宅認定基準の引き上げや、無順位チョンヤクの持ち家のない人限定化など、チョンヤク側のハードルが下がった部分もあるので、自己資金が足りないならチョンヤクも並行しながら準備期間を稼ぐ方が現実的です。
変わった不動産政策の要点は、結局「借りられる金額が減った」という一文に尽きます。以前の計算で立てた資金計画をそのままにしておくと、残代金の支払い時に穴が開きやすくなります。今日、銀行アプリで限度額を一度照会し、Wetaxで取得税を一度計算してみるだけでも、次のステップがぐっとはっきりするはずです。
参考出典
- 金融委員会 -「10.15住宅市場安定化対策」関連FAQ
- 大韓民国政策ブリーフィング - 5月9日、多住宅保有者への譲渡所得税重課猶予終了(国税庁)
- 金融委員会 - 2026年新年から変わる金融制度
- 金融委員会 - 住宅市場安定化のための融資需要管理方案
- 大韓民国政策ブリーフィング - 無順位チョンヤク「持ち家のない人」に限定…実居住確認手続きも強化
- 大韓民国政策ブリーフィング - 生涯初めての住宅取得税、200万ウォンまで減免
- 大韓民国政策ブリーフィング - 地方の低価格住宅、取得税重課基準を緩和(1億→2億)
- 韓国住宅金融公社 - マイホーム「ティディムドル」ローン商品紹介
- 住宅都市基金 - 「ティディムドル」・「ポティムモク」ローン金利調整および優待金利改善